工程项目代建服务方案,工程项目代建流程

[转载]代建工程如何操作？

一、代建工程的条件

对纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋（或其他不动产）的行为，应按\”服务业-代理业\”征收营业税。这里所说的\”代建房屋\”必须同时符合下列四个条件：1．由委托方自行立项；2．不发生土地使用权或产权转移；3．受托方不垫付资金；4．事先与委托方订有委托代建合同。

凡不同时符合上述四个条件的代建行为。对受托方应按“销售不动产”征收营业税。

如果一个项目的土地是委托单位，自己不垫资，只收取代建费用，这种很正规的项目不用探讨，按代建项目做就是了。

我在此想说的是是像非像的项目。

比如：A单位想建办公楼，无土地无资金，委托给受托方B建设，工程竣工后按审计后的决算，只给委托管理费用及部分占用资金利息。各级领导都说这是代建工程，按代建工程核算。

呵呵，作为一个财务人员，接到这工作可难了，这是代建吗？可领导说是就必须是，在以后的大小会议及各种文件中都说这是代建项目，财务人员再做不成代建就是你的水平问题了。

在这种情况下，财务人员就必须提出自己的建议了：

要做成代建，需要几个配合:一是委托方的配合，二是公司各部门的配合，尤其是工程（付款）及经营部门（订立合同）的配合，三是与税务部门的沟通。

一、签定委托建设合同或代建合同

签定合同是要满足第四个条件。

在合同里，要有“委托建设合同”，“受托方受委托方的委托，以委托方的名义办理土地、工程建设等等。。。。。”，“受托方收取管理费**万元”这些条款是必有的，要不然税务部门是不认可的。

二、办理土地使用权证、用地规划许可证、工程规划许可证、开工证等

1、土地使用权证必须是委托方的，如果不是委托方的，你都知道这不是代建项目。

委托方必须给你一个授权，以委托方的名义办理土地的拆迁及附属物的补偿，这个工作比较难，且时间较长，需要委托方签定许多的协议，如果委托方嫌麻烦，不愿意签定合同，那就由受托方签定，但发票或收据必须开给委托方，做好“原票转交”的准备工作。要是发票开给受托方，那以后就麻烦了，因此说要想做成，必须先规划，各部门一定要围绕财务部门的要求去做。

关于土地票据的问题：如果是挂牌出让，财政部门开具的土地费用及土地出让金已经包含了受托方在拆迁过程中的发生的拆迁、补偿费用，甚至还包括部分管理费（土地交易中心委托的会计师事务所出具的报告里会给你一定的管理费及业务费），该费用是委托方可接受的费用，因此从村民手中取得的收据不用转交，做为审计的原始票据留存就可以了。如果是划拨就比较复杂，看委托方的要求，应该到税务部门代开发票，对村民这些附属物的补偿是免税的，与税务部门做好解释和关系，开出来不难。

在土地环节，根据与委托方的协议及预算明细，预算里有的一定要足额开给委托方，没有的就必须有扎实的交付依据，以防在审计时不认，主要有“土地出让金、契税、土地管理费、土地评估审计费，土地登记费，”等等。

2、用地规划许可证是先于土地使用权证的，这是在规划局办的，主要费用建设配套费用，办理时发票开给委托方。

3、工程规划许可证和开工证三、建设环节

项目代建中施工阶段建设管理服务内容和要求有哪些求解

(1)代表委托方全面管理建设工程施工合同，就承建单位选择的分包单位资格及分包项目进行审查批准。

(2)代表委托方按建设工程施工合同的约定，落实必须提供的施工条件，检查工程施工单位的开工准备工作。

(3)代表委托方审查施工总体规划，审查施工单位提交的施工组织设计、施工技术方案等，并提出审核意见。

(4)代表委托方审查施工单位建筑、材料、建筑物配件和设备的采购及使用情况。

(5)工程进度控制：编制工程控制性进度计划，提出工程控制性进度目标，并以此为基础审查施工单位提出的施工实施进度计划，检查其实施情况，督促施工单位采取切实措施实现合同目标要求。当实施进度发生较大偏差时，及时向委托方提出调整控制性进度计划的建设意见，并在通过批准后完成其调整。

(6)施工质量控制：审查承包单位的质量控制体系和措施，核实质量文件。依据工程建设合同文件、设计文件、技术规范与质量检验校准，对施工前准备工作进行检查，对施工工序与资源投入进行监督。以单位工程为基础，对基础工程、隐蔽工程、分项分部工程的质量进行检查、签证和施工质量的评价。组织质量事故调查，分类评定质量事故等级，审批质量事故处理措施。

(7)工程造价控制：编制投资控制目标和分年度投资计划。审核承建单位提交的工程计量及费用等，并签发付款凭证。受理索赔申请，进行索赔调查和谈判，并提出处理意见，经招标人书面确认后，下达变更指令。

(8)施工安全文明监督：审查施工安全措施、劳动保护和环境保护措施等，并负责检查、督促落实执行。参加重大安全事故调查并提出处理意见。

(9)协调管理：主持建设管理服务合同授权范围内工程建设各方协调工作会议，编发施工协调会议纪要。

(10)技术档案管理：按国家规定组织工程各阶段验收、单位工程验收及竣工验收，提交相应的工程建设管理服务报告，审核设计单位、工程建设单位和施工单位编制的竣工图纸和资料，督促施工单位整理施工归档文件。

(11)信息管理：做好施工现场建设管理服务记录与信息反馈。按要求编制建设管理服务月、年报，对工程资料及档案按期进行整编和管理，并在工程竣工验收或建设管理服务期结束后移交台州市城建档案馆及使用方(一式三份，含电子版本一份)。做好项目备案工作。

(12)其他相关工作。

水利工程建设项目代建实施规程

2020年12月4日，全国第一个省级地方标准《水利工程建设项目代建实施规程》(以下简称《规程》)由山东省市场监督管理局正式发布，将于2021年1月1日实施。

法律依据：

《安徽省实施〈中华人民共和国水法〉办法》第二十二条建设水工程及在河道、水工程管理范围内建设其他建设项目，其建设方案经有管辖权的水行政主管部门或者省设置的水工程管理单位按照规定的权限审查同意后，方可按基本建设程序报批。建设项目在建设过程中，应当按照有管辖权的水行政主管部门或者省设置的水工程管理单位审查同意的施工方案施工，需改变施工方案的，应当经原审查机关同意。因建设前款工程项目，需要扩建、改建、拆除或者损坏原有水工程设施的，建设单位应当采取补救措施，并承担相应的费用。

什么是工程项目代建制模式

所谓“代建制”，即是指政府通过招投标等方式，选择专业化的项目管理单位，签订代建合同，负责项目建设的组织实施，并承担控制项目投资、质量、工期和施工安全等责任，项目竣工验收后移交使用单位的项目建设管理制度。代建期间，代建单位按照合同约定代行项目法人职责。

我国代建制的发展，最早可追溯至1993年厦门市在一些基础设施和社会公益性政府投资项目中，首次采用政府部门代替项目使用单位，委托专业项目管理单位进行项目建设管理的管理模式探索。

此后国家加大对“代建制”管理方式制度研究，于2004年7月出台的《关于投资体制改革的决定》，提出：“对非经营性政府投资项目加快推行‘代建制’，即通过招标等方式，选择专业化的项目管理单位负责建设实施，严格控制项目投资、质量和工期，竣工验收后移交给使用单位。增强投资风险意识，建立和完善政府投资项目的风险管理机制”。在全国范围内开始扩大“代建制”管理模式的应用推广。

从核心本质上来看，“代建制”实际上是一种项目建设管理制度模式，其主要应用领域即为非经营性的政府投资项目，其制度发展也主要受各地政府的力量推动，目前在全国范围内形成不同的代建模式特点。

1、各地代建制的实践模式特点

国内“代建制”管理模式，因制度在各地试点发展过程中采取不同的代建合同模式，呈现出不同的实践模式特点，具体而言主要包括：委托代理合同模式、指定代理合同模式、三方代建合同模式。

委托代理合同模式

即是指由政府投资主管部门设立具有法人资格的“项目法人”或指定一个部门作为“项目业主”，由其以招投标的形式确定代建单位，并与代建单位签订代建合同。

指定代理合同模式

即是指由政府投资主管部门直接采取招投标方式，确定项目代建单位，由项目使用单位与代建单位签订代建合同。

三方代建合同模式

即是指由政府投资主管部门以招投标方式，确定项目代建单位，同时与项目使用单位、项目代建单位签订三方代建合同。

对比三种代建合同模式，其主要差异即在于代建合同签订主体，不同的合同签订主体会对代建项目实施管理产生不同的影响。

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委托代理合同模式中，由政府投资主管部门与代建单位签订合同，作为被代理的项目使用单位并未参与其中，难以发挥使用单位的积极性，甚至出现使用单位不予协助配合，增加工程建设的困难。

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指定代理合同模式中，由项目使用单位与项目代建单位签订合同，作为项目投资人的政府部门并未参与其中。项目资金由使用单位掌握，不利于政府部门对项目投资资金的运用和代建工程项目实施的监督管理。

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三方代建合同模式中，政府部门、使用单位与代建单位都是合同签订主体，相较于前两种代建合同模式，能够避免使用单位积极性不高，投资资金管理与项目建设监管等问题。客观上，政府部门、使用单位，都拥有对代建单位的制约权力，易造成代建工程项目实施的实际管理困扰，在这种合同模式下，应严格规定各方的权利、义务和责任，平衡三方各自的权利义务。

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代建制管理模式

代建单位的风险特点

理论上，代建制区别于其他管理模式的主要特点，即在于“代建”二字，这意味着代建单位与其他代建合同主体实质上应为一种委托代理关系。代建单位通过提供满足合同要求的管理服务，收取管理咨询费，并不承担项目成本失控的风险。

但在实践过程中，政府部门或项目使用单位为保证投资效果，往往在代建合同中增加代建单位对整体工程项目建设实施的风险责任。当然，由于建设工程投资资金巨大，项目建设周期较长，各项风险因素复杂多变，代建单位作为项目管理实施的实际负责人，承担部分项目风险无可厚非。但这里需要注意的是，代建单位的风险责任与风险收益是否均衡。

代建单位的收益主要来自两方面，即一方面收取约定的代建管理费，一般不超过财务规定的建设单位管理费的70%；另一方面项目竣工后，如决算投资比合同约定投资有节余，代建单位可参与一定比例的分成。

但目前，国内代建市场竞争激烈，一些地区在相关实施代建制的文件中并未明确规定代建管理费的下限标准。在代建单位招投标活动中，受低价中标原则影响，众多代建单位为保证价格竞争力，将代建管理费一降再降，利润所剩无几。在这样的情况下，代建单位还要与投资方共同承担部分项目风险，其实际的风险责任与风险收益是明显不均衡的。

这与工程总承包管理模式形成了强烈的对比，虽然工程总承包管理模式中的承包商同样承担着很大的项目风险责任，甚至较代建制的风险责任更大，但承包商的合同利润空间是十分可观的，风险责任与风险收益相较代建制而言是较为均衡的。

此外，代建制管理模式中，代建单位的角色地位也较为特殊，一方面，法律并未正式授予其认可的法律地位，在相关建设管理活动中，如各项手续的办理仍需要传统建设方出面办理；另一方面，政府部门或项目使用单位作为代建合同的参与方，由于拥有投资资金权利，在实际建设实施管理活动中较为强势，如在施工单位招标活动中撇开代建单位自行招标，影响代建单位的实际施工管理。

代建制管理模式是我国工程建设管理发展中的一次探索尝试，但目前代建制管理模式在国内处于发展初期，一些制度问题仍有待进一步发展完善。代建制管理模式下的代建单位应做好相应代建项目的风险评估与风险应对工作，通过运用新技术、新管理方法有效应对相应代建风险，提高风险收益，完善代建制管理制度。