住房贷款市场分析,贷款行业市场分析

降至4%以下，多地首套房贷利率进一步下行，专家对此是如何分析的？

能促进新房的成交量，然后能盘活楼市经济，对双方都利好。

内部人士认为这是一个好消息，这与房屋用于生活而非投机的观点非常一致。如果你是第一次买房子，那么。较低的抵押贷款利率可以降低到4.4%，这对于那些想买房子的人来说是一个非常好的消息，也可以帮助许多房主重新获得对市场的信心。

业内专家认为，30年期住房贷款的每月还款将大大减少。一些专家计算，如果贷款在30年内为500万元，每月可以减少600多元。这项措施还可以增加商业银行的贷款空间，降低购房者的购买成本。尤其是当前市场相对缓慢，贷款利率低至4.4%也是激活市场活力的一个好措施。三十年加起来要少得多。需要执行和加快政策。这将对当地居民产生重大影响，尤其是在中国的一些主要城市和高房价地区。

内部人士解释说，住房不是投机，这可以在第一套房和第二套房之间打开贷款的息差。这种方法可以鼓励人们消费他们的第一套房子，但同时也可以防止房子被用于投资。它将在推动市场情绪方面发挥积极作用，金融环境将更加宽松。居民购买住房的门槛也可以降低。它还可以提高生活质量。至少这可以大大提高我们买房子的意愿，特别是对于一些买不起房子的居民来说，这可以节省很多钱。积极的影响是无限的，我非常支持。

知情人士还指出，利率下降至4.4%也意味着全国各地的银行将根据自己的业务条件和客户要求实施，这也意味着每个地方的贷款利率可能不同，随后的问题将逐一回答。许多人表示，未来的政策可以更加宽松。

房贷政策的大变革背后隐含了什么信息？

去年央行出了一套重磅制度，对N年不变的房贷利率动手了。

但是最近发现周围朋友还是对这个制度不太清楚，因为很多人对于金融政策一直觉得很复杂、深奥，这篇用最通俗的语言，希望能给大家一个清晰的解读。

其实啊，整个政策最核心的就是变了一个公式

先来看下旧的房贷利率是怎么组成

房贷利率（R）=基准利率（R1）+浮动比例（F）。

其中基准利率是央行决定的，浮动比例是你和贷款的银行签合同约定的

例如基准利率是5%，银行和你约定的利率如果上浮是20%，那么你每年的房贷利率就是5%×1.2=6%。

如果央行降息，把基准利率降低到了4%，但是后面的那个上浮或下折的比例，不会改变，那么你的房贷利率就变为4%×1.2=4.8%。

看下新的房贷利率

房贷利率（R）=贷款市场报价利率（LPR））+固定数值。

款市场报价利率（LPR）取代了基准利率的概念，而百分比上下浮，也被修改为了固定数值的加点制度。

在新的利率里，首套房贷款利率不得低于LPR，也就是4.85%，二套房贷款利率不得低于LPR加60个基点，也就是0.6%，也就是5.45%，LPR作为基数，每月重订一次。

所以不要慌，不要觉得艰涩难懂，无非就是换了名称而已

基准利率=LPR

百分比涨跌改=固定数值增减(基点)

弄清整个基本的内核，我们再来解析下制度

我们一条条来分析下

先看第一条：

一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

点评：这和以前的百分比浮动其实是一个意思，以前也是基准利率可以变，但是百分比浮动永恒不变，现在改成了固定数值而已，影响有一点的，但是可以忽略不计。没有什么实质变化

二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

这个条款主要就是针对利率周期进行了修改。

旧的模式，每年的1月1号，按最新的基准利率，重新调整一次你的房贷利率

新的模式，双方可以更改这个利率调整周期，可以是1年，也可以是整个贷款周期。

点评：这个就很重要了，从银行的利益角度来说，利率低的时候，他会和你签订一个短期的合同，而在利率高的时候，他希望和你签署长期锁定利率的合同。

那你的对策就很简单了，和他反着谈就行了。

三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

旧的模式，商业银行可以对房贷进行打折的。

新的模式，商业银行没有对房贷打折的权利，首套房不得低于LPR，二套房不得低于LPR+0.6%。

点评：利率的最小值以后就是锁定了，无论央行怎么降息，房贷都不得低于这个数值。

四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

点评：这条给了商业银行更多的利润空间，央行说了首套房不得低于LPR，但是银行要是修改为首套LPR+30个基点，这是允许的，给你们更多的利润。

五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

点评：再度给与商业银行更大的调整空间，同样一个城市，A是公务员，他的首套房不得低于LPR+30%，但是B是一般工薪阶层，他的首套房利率不得低于LPR+60个基点，没办法，银行可以看每个人的资质不同就给与歧视性的利率

八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

点评：再次提到了加点下限，纵观整个公告里，多次提及加点下限，而没提过一次加点上限，这表示央行锁死了房贷利率的最低数值，但是没有限定房贷的最高数值，商业银行有权利自行向上加，上不封顶。

政策吃透了，接下来就是怎么和银行博弈了

看完8条内容，我们可以发现其实也就两个地方可以进行博弈

房贷利率（R）=贷款市场报价利率（LPR））+固定数值的基点。

1、LPR利率的期限

因为LPR是一直会变的，所以对于你来说，如果觉得未来几年利率会上涨，你就应该和银行谈一个固定的期限，咱们就保持这个这个利率不变啦。如果觉得未来利率会一直下降，那我们就签一个最短的，就是一年的贷款合同，明年重新再谈。

当然如果实在觉得麻烦，前面也教过大家一个办法，和银行反着谈也是一个捷径。

2、基点

因为央行赋予了商业银行上不封顶的利率调整权力，所以你得好好和你的银行谈，我们能不能把这个基点尽量压低一点，所以未来你要保持好自己的信用，维持好和银行的关系。

当然不少朋友会关心怎么判断利率走势，其实关键就看国家的意志是什么

现在的政府是铁了心的要遏制房价，房贷利率只准涨，不准跌，这次修改房贷利率就是对房地产领域的定向加息，坚决遏制房价上涨。这套制度就是为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的长效管理机制。

央行有关负责人也明确指出：房贷利率不会降。

所以很明显，房贷利率不太会降，不管将来整体利率降不降。

个人住房贷款的风险分析

个人信用带来的风险

这是个人住房贷款风险中比例最高的种类，主要包括借款人偿债能力不足风险及担保人偿付能力风险两类。

对借款申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投入过多的时间和成本。在国外，贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作，但由于我国个人资信制度尚未建立，对个人的资信状况缺乏合理、完整的判定标准，银行只能以借款人所在单位开具的收入证明等材料作为信用评定的依据，其真实性、时效性难以确定，对个人收入的核实成本较高。个人住房贷款年限最长可达30年，在这样长的时间跨度内无法对借款人经济状况进行持久的监控，现阶段商品房价格较高，每月的还本付息负担较重，一旦借款人失业或正常收入减少便有可能产生违约风险。

担保人(即开发商)作为借款人从银行获取贷款履行担保的第三方，如果借款人不能在其贷款年限内按时清偿相关债务，按照约定理应由担保人在借款人未取得两证(国有土地使用证、房屋所有权证)之前或贷款终结之前履行其连带责任，但由于房地产开发业也是高风险、高收益行业，开发商的经营状况、支付能力也是很难准确把握的，因此也极易产生风险。

欺诈风险

这里所谓欺诈行为是指违反金融管理法规，捏造事实、隐瞒真相，采取不正当手段套取银行资金，骗取根本无偿还能力或超出其偿还能力的贷款，致使我行信贷资产遭受损失的行为。重复抵押、虚拟抵押、租赁房屋抵押、故意遗漏房屋共有人的抵押，或乱开收入证明、伪造身份证件等，这可能是借款人的欺诈行为，也有可能是开发商为尽快套取银行资金授意借款人的欺诈行为，还有一种可能是开发商与借款人联手制造出的欺诈行为。

银行风险

随着个人住房贷款业务量的急剧上升，各银行在“简化信贷手续”的呼声中提高了办理个人住房贷款的速度，这种服务上的改进，无疑带来了住房信贷消费群的扩大，直接促进了住房市场购买力的提高。但是，如果在办理贷款的过程中过于追求效率而忽视了贷款操作的严谨性，将会造成相关法律手续及文本的缺漏，从而直接导致贷款的损失。

抵押物风险

这是抵押物产权问题所造成的风险。如在个人住房贷款尚未清偿期间，由于城市建设规划，拆迁等因素而产生产权风险，尽管政府出台了相关办法对此予以保障，但银行仍面临着两种风险：一是拆迁补偿后，其补偿价格远远低于住房市场价格，即使货币化补偿金全部用于还贷，也可能难以清偿全部贷款。二是抵押权人(银行)无法实施抵押权的物上代位权，即可能产生产权替代风险。

抵押物处分引起的风险

这是指借款人不能清偿债务时，银行依法对贷款抵押物进行处置以偿还贷款时产生的风险。主要表现为：(1)执行难。由于我国目前尚未形成完善的社会保障体系，当借款人发生信用危机而形成不良贷款时，银行正常行使抵押物处分权比较困难，其权益难以得到保障。其实这已不是一个单纯的经济问题，而可能延伸为一个政府极为棘手的社会问题，因为任何一个政府都不会让失业的人再一次“流离失所”。虽然在产权房抵押时，房产抵押登记部门要求借款人出具第二住所证明，然而这一纸证明的效力有多大，它能否成为银行处置抵押物时的有力依据，我们还不免要打上一个问号。(2)变现难。银行欲通过拍卖抵押物实现抵押权时，如果遇到有价无市的状况，那么银行虽然实现了对抵押物的占有，但抵押权尚未真正实现。此外，个人住房贷款的期限较长，抵押房屋可能因经济环境、房地产市场状况的变化和自然损耗而贬值，变现价值较贷款时原售价按抵押率打折后的价值还要低，从而造成银行资产的损失。

贷款条件风险

这是指个人住房贷款的按揭成数、利率、还款方式、贷款期限等贷款条件因借款人经济状况的变化而对贷款产生的影响。如2012年银行一般所采用的还款方式有3种，3种方式偿还贷款本金的速度有所差别。如发生借款人无力还贷的情况，采用到期一次性还本付息的方式与按月还款方式相比，由于按月还款本金余额在不断降低，相对而言贷款风险要小得多。此外，个人住房贷款属于中长期贷款流动性差，相对于短期借款亦具有较大的风险。

其他风险

其他不可抗风险：其一，为自然灾害及人为伤害风险，如水灾、火灾、地震及战争等使房屋毁坏，贷款无法收回；其二，房地产业因客观经济大气候影响，行业萧条，造成银行贷款风险；其三，借款人意外地丧失劳动力或突然死亡也应划作此种风险。

10 月全国个人住房贷款环比多增超千亿，这些数字说明了什么？

这说明人们的购房欲望达到了高峰，另外就是贷款买房，国家给开了绿灯，人们充分利用了这个有利的条件。近期按揭贷款政策有所调整，促进房地产市场平稳发展。房企融资正恢复正常，居民购房意愿也有了边际提升。

扩展资料：

一、国家对房地产市场的调控

1、个人层面：经过前期的调控，居民对房地产市场认识也逐渐回归理性，房子在一些人的意识里逐渐由投资品向居住需求回归，人们对房地产市场的预期也发生了变化。对于房地产市场来说，预期是非常重要的，实际上前期非理性发展有很大一个支撑因素是房价不断上涨的预期，但这个预期已经不合时宜。但反过来看，为了保证房地产市场的健康发展，也不是使人们对房地产市场形成过度悲观预期，毕竟过度悲观的预期是房地产市场健康发展背道而驰的。

2、政策层面：“房住不炒”是当前及未来一段时间我国房地产市场发展的基本定位。房地产市场非理性发展会产生很多经济和社会问题，利少而弊多，这里不再赘述，所以中央下定决心要将房地产市场拉回到正常发展轨道。但也要明确，让房地产市场回归理性发展轨道，并不意味着一味地打压房地产市场，而是要维护其健康发展。毋庸置疑，房地产市场是经济的重要组成部分，其理性发展将会对经济产生良性作用，也会有助于满足人们的住房需求。宏观政策的跨周期调节也会兼顾房地产市场的平稳发展。

3、金融层面：

一、要防范房地产市场产生风险，包括房价过快增长、房地产商债务问题等，并向金融部门传导；

二、要保证刚性住房群体的信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持，例如数据显示，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款；三、房地产市场相关信贷变化是经济总体信贷形势的一部分，一定范围内的松紧都是正常的，而且房地产是实体经济的重要部分，信贷对其有合理支持也是正常的，但信贷政策不会支持房地产市场非理性发展；

四、金融机构在符合调控要求的情况下，在房地产信贷方面也有自己的节奏和把握，前期个人住房贷款增速较低为之后信贷形势留出了较大空间；

五、在保证刚性需求条件下的个人住房贷款（包括房地产市场的其他相关贷款）适度增加，有助于缓解部分房地产商出现的债务问题，也有利于抑制房地产市场所产生的负面效应向其他市场主体传染。