南京市物业管理条例（最新南京市物业费管理办法）

业委会要求物业公司撤场，业主据此认为物业合同到期后的物业费无需缴纳。近日，南京中院审理了一起物业合同纠纷案，物业公司为什么迟迟不撤场？未缴的物业费还要交吗？

业主未交物业费被物业公司诉至法院

李某系某小区的业主，因其未按时缴纳物业管理费，某物业公司将其诉至法院，要求李某支付2018年7月1日至2019年6月30日的物业费。

李某辩称，某物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵，小区存在环境恶劣、排水不畅等情形。2018年11月，某小区召开业主大会，决议不再续聘某物业公司。后某小区业委会发函某物业公司要求其于2019年1月1日前撤出该小区。该物业公司拒绝撤场、否决业主大会决议，以存在事实上的物业服务合同关系强制业主付费，有违诚信和公平正义原则。

一审法院认为，依照《某小区物业服务合同》约定，2018年7月1日-12月31日，李某应缴纳的物业管理费1790元。因原告提供的物业服务存在严重瑕疵，法院酌定李某向某物业公司支付物业费1253元。某物业公司拒绝退出该小区，并以存在事实上的物业服务关系为由，向被告主张2019年1月1日起的物业服务费用，缺乏法律依据，一审法院不予支持。

某物业公司不服，上诉至南京中院。

法院：业委会不合法要求物业公司撤场的决议无效

物业公司为什么迟迟不撤场，是故意拖延还是另有隐情？二审中，法院向该小区所在的街道物业管理办公室了解情况。该办公室称，涉案小区业主委员会在其指导下进行了换届改选，并选出7名委员。程序结束后，其在备案时接到业主投诉，有6名选出的业主委员会委员存在违建情况，其向换届选举小区发出了告知函要求整改，但该6名委员拒绝整改，其根据法律规定不予备案，业主委员会的公章一直由办公室保管。

南京中院认为，《物权法》《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》均规定选举成立业委会后需要经过行政主管部门的备案。《南京市住宅物业管理条例》规定，损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为且未改正的业主不得担任业主委员会委员。案涉小区选举出的多名业主委员会委员存在违建等情况且拒绝整改，街道物业管理办公室已作出不予备案的告知书，故案涉业委会不合法。2018年11月就涉案小区2019年1月1日起物业服务公司选聘情况的表决并非在合法的业主委员会的组织之下、经过法律规范的程序作出的决议，不具有业主大会决议的法律效力。以该小区业主委员会名义向某物业公司发出的要求撤出小区的函件同样不能产生法律效力。

物业服务合同约定的期限届满之后，某物业公司仍为小区继续提供物业服务，应当视为双方形成了不定期的物业服务关系。故南京中院判决：李某应参照物业服务合同约定的物业费标准向某物业公司缴纳2019年1月1日至2019年6月30日期间的物业费。

法官说法

（南京中院民四庭法官 马帅）

《中华人民共和国民法典》第二百七十七条明确规定：地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

国务院《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》《南京市住宅物业管理条例》等行政法规、地方性法规均对业主委员会选举后应当向物业所在地的区、县政府房地产行政管理部门和街道办事处、乡镇人民政府备案进行了规定，其目的系便于行政主管部门协助、指导、监督业主委员会进行自我管理。

虽然从性质上来说，业主委员会选举是基层民主自治行为，政府部门的备案行为亦并非行政许可，但若是业主委员会的选举行为违反了法律、行政法规、地方性法规的强制性规定，则不能认定业主委员会合法成立，其相应的行为也不具有法律效力。