优先租赁权是什么意思（ 民法典优先承租权解读）

“我承租的房屋到期了想续租，如果大家出价相同，我能优先承租吗？”在房屋租赁市场，这样的疑问似乎经常出现。事实上，《中华人民共和国民法典》对此已经规定了承租人的“优先承租权”。

　　民法典第七百三十四条第二款明确规定：“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”

　　“这里规定的承租人以同等条件优先承租房屋的权利，就是优先承租权。这意味着，房屋租赁期限届满后，如果承租人提出继续承租，即便别人也想租赁该房屋，那么在租金等条件相同的情况下，承租人能够优于其他人继续租赁该房屋。”北京理工大学法学院民法典研究中心主任孟强说。

　　他表示，优先承租权是民法典第七百三十四条相对于原合同法第二百三十六条而言新增加的一款内容，体现了民法典对于承租人的倾斜保护，有利于维护租赁关系的稳定性。

如何理解该条款中的“同等条件”这个前提？

　　孟强表示，在租赁合同中，“同等条件”主要是指租金的价格相同，也包括支付租金的方式相同，例如是按月支付还是按季度支付等。

　　“同等条件”意味着如果他人提出的承租条件更为优越，例如愿意支付更高的租金，而承租人不愿支付此种标准的租金，那么承租人就不符合优先承租权的条件，出租人就可以将房屋出租给出价高者进行承租。但如果承租人愿意按照他人对出租人提出的条件进行承租，在这种满足同等条件的情况下，承租人就可以租赁该房屋，出租人就必须将房屋继续交由承租人租赁，否则承租人有权请求出租人承担侵害其优先承租权的赔偿责任。

　　那么如果租房到期以后，出租人想卖房，原来的承租人可以优先购买房屋吗？

　　对此，孟强给出的答案是肯定的。他表示，除了优先承租权以外，承租人还享有“优先购买权”，根据民法典第七百二十六条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，除非是房屋按份共有人行使优先购买权，或者出租人将房屋出卖给近亲属，否则承租人享有以同等条件优先购买的权利。因此，当房主不想继续出租房屋的原因是想要出售房屋，承租人就可以在同等条件下享有优先购买权。

　　孟强进一步解释说，在行使优先购买权时，“同等条件”是指购买房屋的价款、支付方式等方面的条件相同，如果承租人能够与其他人一样满足出租人所要求的购买房屋的条件，那么承租人就能够优于其他人购买该房屋。

　　为了保障承租人的优先购买权，民法典要求出租人在出卖租赁房屋时，要提前通知承租人，如果承租人得到通知后15日内未明确表示购买的，就视为其放弃优先购买权，出租人可以对他人进行出售。如果出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，则构成对承租人优先购买权的侵害，承租人有权请求出租人承担赔偿责任。