2023年房地产彻底结束,房地产2022年前破灭

河南2023年起全面推行新建商品房“交房即交证”，为何要这么做?

为了保障购房者的利益，同时也为了避免烂尾楼的出现。这样做能够改变当地房地产低迷的状况，拉动房地产经济的发展。

相信大家都听过烂尾楼工程，没有任何一个购房者希望自己能够购买到烂尾楼工程所建造的房产。毕竟都对于购房者而言，带来的损失无疑是巨大的。很多人操劳一生，到最后得到手了，仅仅是一座未完工的烂尾楼。

河南全面推行新建商品房“交房即交证”

河南省地区为了推行房地产企业的发展，于是在当地出台了特别的政策。在此次政策当中明确指出，房地产新建的商品房必须要实行交房及交证的交易方法。房地产商在出售房子的时候，必须出售完整的商品房而不是毛坯房。不得通过各种各样的手段，提前向购房者收取高额定金以及其他方面的资金。

降低购房者所带来损失。

当地政府之所以要推行这样的政策，完全是为了购房者所考虑。因为在此之前，全国各地都发生过烂尾楼的现象。而在这些案件当中，购房者受到的损失才是最大的。毕竟很多人积攒一生的财富都花在了购买房产上，但是得到的却只是烂尾工程而已。因此为了改变这种现状，当地政府才会出台这样的政策，真正意义上做到了为购房者的利益所考虑。

促进当地的房地产发展。

目前我国房地产呈现出一片低迷的现状，根本原因是由于各地区房地产的价格过高。再加上受到疫情的影响，绝大多数中国居民没有收入来源。这也直接导致了消费者在购买房产证上的能力有所下滑，如果出台这样的政策。的确能够在一定程度上拉动房产行业的消费能力，促进房产行业的发展。

九运最能赚钱的行业，2024年2043年九紫运

九运最能赚钱的行业

玄之又玄，众妙之门

土星与木星，每二十年一相会，届时会发生一些重大的自然灾难，人们的行为也会出现某种明显的异常反应。

土星、木星与水星六十年相会一次。每隔一百八十年，九大行星进行一次大会合，古人称其为“九星连珠”。

在三元九运的不同时间段内，都有一颗星在对地球上的人、事、物起着主导作用，而且每颗星的主导时间正好为二十年。

古代先贤们根据这一规律将北斗九星分别取名为贪狼、巨门、禄存、文曲、廉贞、武曲、破军、左辅、右弼。

由此，确定了三元九运中每一运的二十年由哪颗星主事，一共九运一百八十年。以此为基础，通过三元九运与洛书九宫、北斗九星、以及九气间的有机结合，建立和发展了一套“时”与“空”统一的、可以推算阳宅运气和人事吉凶的较为完备的玄空风水理论。

我们所经历过的和未来将要经历的时代，便是红圈中的三大运程：七运、八运和未来的九运。

我们过去经历过的时代：

七赤运：破军(大凶星) 1975~2003年

在这个大时代中，它主导的时代特点是不安的。而这个时代的之一标杆行业便是主导的黄堵行业。在上世纪八十年代，也就是七赤运的中间阶段，我们中国各大省份基本都有一个黑帮的”土皇帝”,当时每个城市最知名的不是首富，而是某某老大。拍摄了多部上世纪黑帮时代的，正是七赤运时代最真实的写照。

我们正在经历的时代：

八白运：右辅(大吉星) 1996~2023年

在这个大时代中，这个大吉星也是元运中更大的财星，它主导的时代特点是经济高速发展，同时也将整个的贫富拉往两个极端。而这个时代的之一标杆行业，便是属土的房地产行业。

我们未来即将经历的时代：

九紫运：右弼(吉星) 2022 ~2043年

在未来这个大时代中，它主导的时代特点将是科技高速发展的时代，同时也是一个萎靡慵懒的时代。而这个时代的之一行业标杆，便是属火的科技行业。

问题：

按照这个元运的时间规律，现在掌管着我们中国的八运要到2023年才结束。也就是说，地产时代要到2023年才结束？我们还要苦等6年，房价才会下跌？

并非如此！各位细看一下上述的时间，元运之间所掌管时间是出现重叠的。真正要摸清楚时代的发展，这张时间表中的”先天运”和”后天运”是必须一起结合来看的。

以过去的七赤运为例:

七运的先天运是：1975-1995年，七运的后天运是：1984-2003年，而八运的先天运则从1996年便开始。

从1996年到2003年这七年，便是两个运程在时间上的重叠。大家可以理解成，这是两任老总交接工作的时间。

在这段时间当中，八运时代的逐步开启，而七运时代则会逐渐衰退。

我们回顾一下历史，中国在1995年之前黑老大都是在90年代末被一一逮捕，结束了他们的”土皇帝”时代。而到了1995年后，变成了年轻古惑仔在争地盘收保费。相比土皇帝时代，已经是变成小打小闹了。

而到了20世纪初，这一现象，基本退化到了学生时代因为崇拜古惑仔，效仿行为，聚众斗殴的情况。还未到2003年，七运所主宰时代特点，已然大势去已。

而八运时代的之一标杆行业–房地产，在1996年先天运进入后已经开始不断飙升，直到2004年进入”后天运”便开始全面爆发。

不难看出，两个元运交替的这段时间，是此消彼长的一个过程。

我们未来的九运，五行属火的行业会大发展

九运的先天运是：2022 -2043年，九运的后天运是：2024-2043年

上面已经说了在九运大时代中，之一标杆行业，便是属火的科技行业。就在2022 年进入先天运的之一年，人工智能，无人汽车，机器人等等科技概念，已经被各大媒体炒翻了天。

下元九运到来迹象已经非常明显。

为何说不要再迷恋房地产了呢？

我们回到现在的八运

八运的先天运是：1996-2022 年，八运的后天运是：2004-2023年

而九运的先天运则从2022 年便开始。

所以从2022 年到2023年这七年的时间，便是八运和九运两个元运交接工作的时间，也就是九运时代的开启，八运时代的衰退。目前，各类地产行业 ，从供给与需求，人口学，调控各种分析，都是在说中国的房地产行业还是前程一片大好。

如果真是一片大好，为何多位地产大佬都赶在2022 年之前迅速撤离?

当然，他们撤离并非代表地产时代会马上终结，只是深知地产时代已经走到了末端。2022 -2023这七年内，地产行业走向滑落是必然的方向。若等到情况明朗，想撤就没那么容易了。

下元九运

下面进入未来九运时代，上面也提到，这个未来运程预示的之一标杆行业便是属火的科技行业。

智能汽车

参照日本过去的汽车行业，我们中国未来的无人驾驶智能汽车将会是未来中国科技行业的之一个爆发点。目前我们中国所有互联 巨头都已进军这个领域。

人工智能

最火爆的人工智能话题，仅仅只是开始，进一步的进化便是智能机器人。未来50%的工作岗位将会消失，会被计算机和机器人所替代，这可不是互联 大佬们在危言耸听，而是科技行业必然的趋势。

智能家居

家居智能化升级，将会成为未来科技行业的第三个巨大的产业方向。

当然绝不仅仅是这些，一系列跟高新科技有关的行业，都会在九紫运中呈现爆发式的发展，影响到我们未来的方方面面。

优势行业：

2024至2043年九运与用电、文化、 络、眼睛有关的行业及领域，将得到充分的施展与发展。因此，各种电子产品层出不穷，更新换代更快，尤其是视觉类产品。

离卦为丽，人们更加注重产品外观和人的外貌。故此，2024年到2043年间，产品外观的竞争将更加。演员的外貌成了决定人气的最重要因素，更加盛行。离为中女，明星中，有一定年纪的女星更受欢迎。人们更加重外貌，好面子。美容、化妆行业进一步发展。美容师、化妆师更吃香。

离卦中空， 络技术快速发展；对太阳能研究和投入更多；对于空间、太空宇宙的研究更热门；对地心的研究受到重视；物理学方面对基本粒子的研究有大的突破。空间更大、运输量更大器、空间 投入使用，人类太空旅游甚至定居不再是梦想。

文化产品更加多元化，文化产业得到更大的发展，带动、印刷等相关产业快速发展。

离卦为心，心灵和精神层面提升更受到重视，比如心理学、瞑想、各种等将更普遍。离为心，心理师、心理治疗师等工作必更受重视。人们对心灵和梦的好奇和热情增加，研究人类心灵和梦的机构增多。

离卦为雉，多彩，养孔雀、变色龙、鹦鹉等也将成为时尚。人们对外硬中软的食物更有兴趣，如椰子、榴莲、贝壳类食物、龟、虾蟹等，以及红色食物。川菜、湘菜辣的菜系更受欢迎。

方位：

2024至2043年这20年，各国、地区、地域的南方、南部，将是各事物、各方面发展迅速，或成为重点的方位。对我国来说，南方地区在这20年是经济发展既快，项目又相对集中的地区。海南岛会得到真正的发展。中国的海洋经济得到快速有效的发展。与我国南方的合作更加紧密。

我国各省市地区到处都能看到事业成功的南方人的身影。如广州市区的发展，2024年以后才轮到广州的南区，即海珠、番禺、南沙等区域的快速发展。

人物：

“离为中女”，故思想比较活跃且热情有礼的中年女性，当倍受重视。女性地位进一步提高。所以，、军事、经济、学术、科研等各领域的掌舵或带头人，会出现很多中年女性的身影。女强人成为整个普遍接受的事实。全球内女性家、将增多。

中国传统文化强调天时地利人和的配合。而天时在一定程度上规定了某一段时间内事物发展的大气候和大趋势。我们做事做人要成功就需要学会顺势和借势、造势，以达事半功倍的效果。对于大更是需要有远见，对的发展具有预见性，才能与天地合拍，成为潮流的引领者，行业的开先河者，自然能在经营中运筹帷幄，挥洒自如。了解天时转变对各种事物发展变化的影响，也可以让我们提前了解我们生活中会出现什么样的趋势，对选择行业或工种，健康方面需要注意的事项等都有着重要的意义。

财富是需要自身福德来承载的，好好行善积德，善待他人，公平竞争，经营好人缘，才能把住财富。

感谢阅读，祝吉祥安康！

以上就是与九运最能赚钱的行业相关内容，是关于离卦的分享。看完2024年2043年九紫运后，希望这对大家有所帮助！

没有购房发票的房子法院可以拍卖吗

可以

　近日，在某司法拍卖平台上，一套中国铁建江南国际城的建筑面积为87.64平方米的房子，以269万元的价格拍卖成功。

在今年这股法拍房热潮下，这样的价格并不算稀奇，但这套拍卖房却仍然引起了众多网友的关注——因为江南国际城，是个还在建设中的住宅小区。

有网友惊呼：“这样也行？未交付的房子也能拍卖？”

来报名竞拍的人

想实地勘查时被告知尚未交付

中国铁建江南国际城位于杭州萧山区北干街道。根据网上公开资料显示，江南国际城于2015年开盘，预计将于今年12月31日交付。该楼盘目前建筑主体已经基本完工，但仍有许多收尾工作待实施。

这套江南国际城的法拍房，其介绍中就明确说明了“该房屋尚未交付，仍在建”。

来拍网是目前杭州最主要的网络司法拍卖辅助机构，负责这套拍卖房的拍前咨询和过户、贷款等相关事宜。其法院服务部主管王路告诉钱报记者，这套法拍房源挂出来后，报名咨询的人还挺多的。不过有些客户可能没有认真看拍卖公告，就来咨询并提出想实地勘查一下房源的时候，被告知这套房源因为未交付而没有实景房可看，有些客户打了退堂鼓。不过最后还是有18人报名参拍。

王路说，这几年自己接触过成百上千套法拍房，原房主一直拖着未去办房产证的房源不少，但是像这样还在建未交付的法拍房，他也是第一次碰到。“不过法律上确实也没有明文规定在建未交付的房产不能拍卖。”

负责这套法拍房拍卖的萧山区人民法院高法官说，这套房产是执行庭移交过来的，相关程序应该都没有问题。

江南国际城所在的地段如今是杭州楼市的热门板块之一，这套法拍房经过89轮竞价，最后以均价约3万元/m2的价格成交。买受人是一位省内非杭州户籍人士。

但对买受人来说，拍下这套房子，其实还是存在不少风险的。

首先，因为这套房子未交付，也就意味着原房主本身并未取得房产证，而按照规定，拍卖房是不能直接过户的，因此这套房子存在二次过户的情况，待房子交付时，需要缴纳的税费包括两次契税和一次增值税，以及还需要缴纳物业维修基金等费用，实际成本并不低。

而且这套法拍房的风险还在于，原购房者涉刑事案件，目前在外省刑事羁押。也就是说，拍卖成交后法院依法出具拍卖确权裁定书及协助执行通知书、成交确认书，因原购房者在外省刑事羁押，在办理产权过程中尚需要的预售发票、合同、初始登记等相关材料，都由买受人自行负责，如因资料不全导致无法过户，风险由买受人自负。

哪些房产不能拍卖

有两个主要法规可依

很多人好奇的是，那么究竟哪些房产可以拍卖，而哪些房产是不能拍卖的？

根据《中华人民共和国拍卖法》，其中对于“拍卖标的”的规定，主要有：

1、拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。

2、法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。

3、依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利，在拍卖前，应当依法办理审批手续。比如委托拍卖的文物，在拍卖前，应当经拍卖人住所地的文物行政管理部门依法鉴定、许可。

4、国家行政机关依法没收的物品，充抵税款、罚款的物品和其他物品，按照国务院规定应当委托拍卖的，由财产所在地的省、自治区、直辖市的人民政府和设区的市的人民政府指定的拍卖人进行拍卖。

一位资深律师表示，一般来说，拍卖标的物必须符合自然属性、经济属性、法律属性三方面的条件。具体到法拍房，首先拟强制拍卖的标的物必须无流通障碍，符合《中国人民共和国拍卖法》的相关规定；并且不能违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条、第三十九条规定的不得转让和不具备转让条件的房地产等。其次，拍卖标的物必须无权利瑕疵，人民法院委托拍卖机构进行拍卖的必须权属明确，是被执行人或相关义务人的财产或财产权利，防止拍卖他人财产、非法财产、争议财产情况的发生。

像江南国际城这套房子，开发商已领出预售证，购房者已签购房合同，其权属已经非常清晰，因此不存在权利瑕疵，可以拍卖。

这也引发了网友们的另一个疑问：今年出让的地块中有不少规定了开发商的自持比例，那么，这些自持部分是否也可以在建设过程中通过操作，以司法拍卖的方式将这部分自持产权卖掉呢？

对此，高法官认为，对于开发商的自持产权，存在法律界定的问题，一般来说是明确不能过户的。

另一位法律界人士也认为，首先，杭州规定“开发商自持商品房不得销售或转让”，这意味着对于自持物业，开发商是拿不到预售证的，而且自持物业符合《中华人民共和国城市房地产管理法》中不具备转让条件的房产。“而且，这些要求自持的地块是今年出让的，真正入市估计要一两年后。目前相关部门也在制定调控相关配套法律法规，堵上各种政策漏洞，以后想钻各种法律空子，肯定越来越难操作。”

是2022年还是2023年买房好？

2022年个人认为买房是合适的，因为在2021年市场供需关系有着明显的转变，首先炒房的人变少了，他们开始抛售房产导致市场上二手房数量激增，其次未来房地产将处于供大于求，所以市面上的房子都会有一定程度的降价，2022年买房不亏，如果资金不充裕也可以等一年看看，2023年再买也不迟。

2022年是买房的好时机吗

其实对于刚需买房的人来说，无论是高价还是低价，都得在需要的时候买，但买房时是否遇到了好政策，真的是运气，其实2022年正是买房的好时机。

如果你是炒房者，你要慎重考虑，因为现在房价这么高，炒房更难赚钱。房产税试点快的话是年底，慢的话也是明年，肯定会，，虽然没有大家想象的那么狠，也不像之前上海重庆样。地该卖还卖，不耽误房产税收。毕竟会有过渡时间，两者的比例会动态调整。与此同时，国有企业开发商开始涉足公租房。国家要搞公租房的手段很多，市中心大量闲置写字楼翻新，地段好，有国家背书。这要看国家愿意不愿意。一线房价上涨，持有成本肯定会有所松动，但毕竟几年内一线下降15%也是可以接受的，无非是回到19年左右。所以我个人觉得2-3年后一二线会是一个极好的低点上车。是2022年还是2023年买房好

如果是刚需，越早买越好，因为你租房子的租金每年下来也是一笔不少的开支。如果是投资的话，现在大概率不会赚钱了，国家明确说明房子是用来住而不是炒的，后期也会严格管控二手房市场，想用来炒房赚钱的话是很难的。

买房好还是不买房好

首先在异地上班，有房子就有了一个安稳的小窝，你可以放心的买家具，买电器，装饰环境。没有房你只能租别人的房，买各类东西都有所顾虑，如：哪天房东不租给你了，买的东西太多搬起来就很麻烦。而且有时候还可能经常搬家。有了房就有了落脚点，生活才能更安稳。

其次，买房也是为下一代考虑。房子买在城里，小孩可以有更好的学习环境，能够接受更多社会阅历，对孩子的成长有帮助。我们奋斗的目标不就是为了下一代不输在起跑线上嘛。

房地产开启新的一轮促销？经济学家马光远：要做好资产破灭准备

2022年第一季度都快踏入尾声，国内的房地产依旧没有太大的起色，整体一个字总结“冷”。专家预测2021年下半年的市场，持续到2022年6月份前。

老百姓对2022年的房价抱有巨大希望，并不是希望房价能上涨，而是渴望多年的“拐点”。正如万科董事长所说的那样，房地产已经进入到“黑铁时代”，房地产行业在“黄金时代”房企是躺着赚钱的，“白银时代”是能够正常赚钱的，如今的“黑铁时代”，房企考虑已经不是挣不挣钱的问题了，而是怎么活下去才是关键中的关键。

1998年房地产迎来房改后，房价就迎来了快速的上涨当时全国平均房价还不足2000元每平米，如今全国平均房价已经突破万元每平米。挣钱的效应越强，导致 社会 中大量的资金流入到房地产行业，现在就有了源源不断的动力，在过去的20多年中，平均每年有超过2,000万人进到城市里面生活，有人、有钱、有需求房价当然是有上涨的动力了。

房价越高老百姓就越疯狂，越来越多人把资金投入到房地产30万投进去，两年时间超过200%利润回报，谁不想进去分一杯羹呢？

2016年房地产迎来了“狂欢之年”，全国房价迎来普涨，房地产投资比例也迎来了快速的高攀，2016年房地产投资比例为85%，迎来了 历史 最高，2017年投资比例为75%、2020年房地产投资比例不足40%，2021年下半年主要都是以刚需购房者为主。为什么整个投资比例出现了变化，答案很简单，老百姓买不起，又或者说市场已经变化了。

根据贝壳研究院公开数据显示全国65城平均房价为17,388元每平米，4个一线城市平均房价6.5万元每平米；平均房价突破2万元每平方米的城市有20个；平均房价突破1.5万元每平米的城市有34个；平均房价突破1万元的县城有103个。

中指研究院也公开数据显示4座一线城市购房门槛平均为617万、613万、580万、359万；4座二线城市平均购房门槛超过300万，5座城市购房门槛在200~300万；9座城市购房门槛在100~200万；8座三线城市购房门槛在105~313万。

诸葛找房数据显示全国百城平均房价为12.9，70城市为13.3，在国际上合理的发展中国家水平为6~9，意味着国内的房价已经严重偏高，这只是平均数值而已，看看深圳的48.1、上海的46.8、北京的45.8、三亚、厦门等城市都已经突破了30，更多的二线城市徘徊在20~30之间，买一套小小的房产，需要花费二三十年时间才能买得起。

这些年来房价的上涨推动了老百姓财富暴涨，有时候人们在想，难道租房子住不行吗？答案真的并不是想象中这么简单，如今的房产包含了爱情、婚姻、教育、医疗、金融等各方面的金融 社会 属性。面对高昂的房价，买不起房似乎成为了年轻人迈不过去的坎，想要买房必须要有家人的帮助，还要面临着二三十年的房贷，所以房价无形之中给老百姓带来了巨额的生活压力。

高房价虽然推动经济增长，但是过度的发展，房地产必然也会造成其他行业挤压。最简单的比喻，很多人买了房后，不仅把积蓄花光了，同时每个月绝大部分资金都是用于还款房贷，在这样的情况下，老百姓根本没有太多空余的钱去推动消费，这严重的影响了经济增长的一个步伐，高房价必然的会使一切相关房地产行业内的东西都增长，比如租金增长、土地价格增长等一切东西无形之中增加企业压力。

深圳的房价在过去的20多年共计上涨43倍，也就是当年2000元左右的房价，现在房价竟然能突破8万元每平米，另外知名企业华为研发中心原本是在深圳的，在过去的几年也把它搬到了东莞松山湖去了。

老百姓确实是承受不了这样的高房价了，2021年在受到一系列的政策调控后，房价终于迎来了“拐点”。三道红线，针对房地产企业剔除预收款后净资产负债大于70%；负债率大于100%现金短债比小于一倍。踩一条红线有息，负债总额上涨不能超过10%；踩两条红线有息，负债总额上涨不能超过5%；踩三道红线有息，负债总额不能上涨；即便没有踩红线的企业有息负债总额上涨不能超过15%，要求房地产企业在2023年6月份前回归到规定的范围内。

两道红线，针对银行业，2021年1月1日，央行和银保监联合发布《关于建立银行业金融机构集中贷款管理制度的通知》限制了房地产企业以及个人贷款上限比例。还有二手房参考指导价、限购、限贷、限售、限价等652条政策。

部分地区的房价下降10%、20%甚至是30%，站在老百姓的角度，当然希望房价下跌得越多越好，但是站在稳房价的角度去考虑房价下滑过快，会导致预期不稳，所以就有23多个城市出台了“限跌令”稳住房地产价格，大幅度限制在5%~15%，不少网友都认为房价居然被限制住了，那么说明房价还有持续下滑空间。

限制房价上涨，房价不一定上涨，限制房价下跌房价不一定下跌，比如限制幅度15%，100万房产，降价到85万，为了吸引购房者，于是赠送停车费、赠送精装修、赠送家私电器、甚至最夸张的返还首付款。

进入到2022年楼市的政策和环境良好许多了，春节后超过40个城市开始放松利好政策，并且2021年底开始“放水”缓解房地产资金链困难的问题，还有人预测2022年应该会迎来新的一轮反弹吧！

回看2021年，在全球大放水的局面下，有89%的国家都出现了价格上涨，其中澳大利亚房价涨幅高达25%，加拿大41%，瑞典55%。

那么国内的房价真的会上涨吗？答案显然是不会的，放松政策是促使房地产市场回暖，正如经济学家马光远所说，房地产不能出现过冷，也不能出现过热，稳住房地产才是楼市发展理想方向。

国内的房价不能跟国际上的形势对比，我国的房价已经连续上涨20多年，整体价格处于严重偏高状态，换句话来说就是存在挺大的泡沫，特别是经济不发达，人口持续流出的小城市，房价依旧这么高。

经济学家马光远，《马光远：现在是全球股市和房市最脆弱的时候》文章中明确地指出：

在全球经济受到重创后，全球的资本市场，大宗商品和房价却创下 历史 新高，这本身是一件很荒唐的事情，每个人都知道这种没有任何支撑力的市场，最终会以崩盘而告终，但是大家似乎谁都不愿意接受这种结果。

股票市场，房地产市场其实就是惊弓之鸟，这个世界上所有事情早在暗中标好了价格，享受泡沫的盛宴就必须承担泡沫破灭的痛苦，这是一个不可拆分的套餐，没有任何的支撑，股市和房市终究一天一暴跌，高中谁都知道这个道理，但谁都不愿意去说破。

2022年的房地产市场相对来说还是 健康 平稳的。

房地产进入青铜时代

过去一年来，“三道红线”成为房地产行业出现频率最高的词汇，也是每一家房企经营围绕的重心。

一位房企分管融资的副总裁告诉经济观察报，以前房企推动降负债很难，财务负责人向老板提示负债过高时，往往被老板不耐烦打断：“别说了”。但最近一年，他的感受是“老板听进去了”，愿意为降负债付诸行动。

一切始于2020年8月20日一次闭门会，彼时央行和住建部等部委召集12家房企高管，要求房企争取实现“剔除预收款后的资产负债率低于70%、净负债率小于100%、现金短债比大于1倍”的目标。按照上述指标，监管者在控制负债总规模的条件下，给不同达标程度的房企不同的融资待遇。

对于房地产行业来说，这无疑是一次革命性的变化。

近期陷入负债风险的房企，已经明显感受到了完全不同的监管决心——政府不再像往常一样，会因为宏观经济的低迷，放松对房地产市场的全面调控。大而不倒的故事，正在走下神坛。

而过去十多年众多房企赖以生存的“三高”——高周转、高负债和高杠杆模式受到全方位的狙杀。众多房企不得不减少拿地、降低负债，重新思考行业和企业对未来。

万科董事长郁亮在今年早些时候，提出房地产已经进入管理红利的时代。这是他作为行业龙头掌门人最新的周期性判断。七八年前，他曾经提出房地产行业已经从黄金时代来到了白银时代。

“房地产行业已经没有什么管理红利了。”长年观察中国房企的睿观研究院院长郝炬说，很多大房企在资金周转和管理效率上已经做到极致，未来通过产品的升级来获得消费者的青睐，以稳健的财务表现博得投资人的信任。

一位业内人士认为，按照监管要求2023年房企必须实现上述三大指标，都变成绿档。可以说房地产进入“青铜时代”。因为相比之下，“青铜”更普惠、更淳朴，符合未来房地产回归居住功能的本意。

必答题

如果说刚刚结束的2021年房企中期业绩会有什么必答题，那一定是“降档”。

根据三道红线指标，监管层对房地产企业分成四类，不同档位的房企，获得金融资源也不同。三条全部达标归为绿档，有息负债年增幅不超过15%；两条达标的为黄档，有息负债年增幅不得超过10%；一条达标的为橙档，有息负债年增幅不超过5%；三条全部不达标为红档，不得增加有息负债。

按照监管要求，到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。

一位监管部门的官员告诉经济观察报，出台三道红线的目的就是为了管控房地产的负债规模，避免金融资源过度流入房地产，将房企风险逐步降到可控水平。

8月底，万科发布中期业绩，宣布剔除预收账款后的资产负债率降至69.7%，由“黄”转“绿”。它也是TOP3中第一家宣布迈入绿档的房企。

但当天贝壳研究院发布的报告显示，万科前述指标应为71.1%，仍处于黄档。后来，贝壳研究院依照万科官方数据做了调整。

一位房企财务人士介绍，两种不同结果的算法口径都没错，只是万科在计算合同负债时，减去了预收账款的待转销项税，理论上也合规。

两种算法得出的资产负债率只差了1.4个百分点，但因为分处不同档位，而对万科有息负债增幅影响的差别超过百亿元。

贝壳研究院数据显示，截至2021年6月底，50强房企中，有21家公司成功实现了降档。大部分房企都降了一档，比如中国恒大上半年的净负债率降至99.8%，实现从红转橙；绿地控股通过将现金短债比提高到1.05，实现由红转橙。

一家TOP20房企融资负责人感慨，过去提醒老板注意负债率时常被骂，现在老板三天两头来问控指标办法。

多家房企人士判断，三道红线的执行，意味着房企将彻底告别“三高”时代。甚至有悲观的开发商掌门人说，房地产失去了想象力。

过去，房企在市场的欢迎度与规模成正比关系，规模越大，越能获得资本市场青睐，拿到低成本融资。获取的资金越多，成本越低，在市场具备更强的竞争力。

另外一方面，房地产素有中国经济“夜壶”名声，虽然不登大雅之堂，却有“压舱”之实。只要经济稍有回落，就放松地产调控来“稳经济”。因此在上行市场中，只要胆子大，捱得住周期起伏，就有可能做强做大。很多企业尝试通过这种方式“弯道超车”。

2013年后，千亿房企阵容不断扩围，2015年只有7家千亿房企，到2018年已经达到32家，截至2020年底已经增至43家。在中国，还没有哪个行业能诞生数量如此多的千亿企业。

高周转、高负债、高杠杆不断推动着房地产行业高速发展，再加上居民杠杆率不断升高，整个房地产占用的金融、 社会 资源越来越大，风险敞口越来越大。近两年福晟、泰禾、华夏幸福、蓝光、恒大等规模房企陆续暴雷，引发了监管者的高度警惕。“

“监管层在2017年就已经强调金融资源要扶持实体经济，脱虚向实。而房地产企业不要妄图通过借助金融资源，将自己做大，反过来挟持金融体系”，一位与监管层有较多沟通的开发商说：“很显然，有不少公司仍然抱着赌一把的心态，加速往前冲。最终监管层用近乎金融机构的管理方式，来管理开发商的资产负债表”。

降档术

三道红线从不同维度限制了房企杠杠，达标难度各有不同。

多名房企财务人士认为，现金短债比和净负债率达标难度不大，最难降的是剔除预收账款的资产负债率，目前的19家黄档房企无一例外都卡在这条线上。

而由于三道红线均以比例的形式呈现，总的逻辑就是做大资产比例，做小负债比例。这意味着想要实现达标，具体到经营端，就要求多卖房子、抓回款、少买地、少借钱。

在投资端，一家top50房企总裁提供了这样的变化细节：过去，他给负责投资部门设定的目标是利润，但是现在他的投资决策首先顾及公司现金流是否能达标。今年上半年，投资部门报上了一批项目，按照原来标准有得赚就可以投，但考虑到实现年底“转绿”目标，不得不放弃了其中一些项目或者项目的大部分股权。

“真是风水轮流转，”他感慨到，“就在两年前，房企还在冲规模的时候，为了业绩，大家都抢着并表；而现在三道红线要求控负债，大家又对并表热情不高了。比起排名，安全更重要。”

销售端过去的原则，也需要为三道红线的指标妥协。例如公寓、商铺、车位等库存项目，必须加快去化。原来可以慢慢卖，现在超过一年还囤在手里的，打折处理。

郝炬分析，企业想要在短期内快速降档，一是部分企业三项数据踩中红线临界点，降档难度较小；第二，部分企业可能在会计准则允许范围内，通过扩大股本金和通过利润结转增厚股东权益等指标调节报表；第三，部分企业由于债务危机等，可能选择大量变卖资产，刚性缩表。

一家top5房企财务人士向锲补充，刚性缩表具有较强的后遗症，“房企次前期此前的金融属性太浓了，如果刚性缩表，经营收杠杆，容易出现钱不够，公司经营规模会断档”。

除了上述常规方式，部分企业还掌握了快速降档的“偏方”。

华泰证券研报指出，地产企业报表可调节空间大，可以通过负债“出表”等行为美化报表，通过非并表公司进行融资，通过合并报表范围内/外的明股实债融资，通过发行各类ABS减少有息负债或进行出表，表内应付款类及永续债进行债务性融资等。

前述房企总裁解释，要保证负债率降下来，如果负债总额变不了，就只能去“做大”分母的净资产，比如把一些原来不并表，且净资产较多、负债较少的子公司并表。

更有甚者，在会计事务所统计报表前几天，从银行临时买一大笔存款，也是一种“降档”的方式。向锲透露，类似这笔存款只借几天“应急”，等做完报表就返还，近期的日利率在1‰、2‰。

此外，房企还可以通过提前确认收入、增发股本、提高股东权益增厚净资产等方式，优化报表。

三道红线是衡量企业财务稳健的唯一指标吗？

前述top20房企副总裁对此持审慎态度：“如果单纯通过增加权益、调表等方式实现某些指标快速转绿，有可能总资产很大，但这些资产并没有创造利润，未来现金流会出问题。”

他进一步说：“安全的企业三条线一定都是绿的，但全绿不一定代表安全，这是充分不必要条件，就如同人去体检，各项指标都正常，不代表这个人一定 健康 。”

长期和投资人打交道的他，称地产和金融圈知己知彼，“很多企业半年间由红或橙转绿，真实性是不够的，很多企业把不太好的指标调到表外去，投资人也不信，不然为什么资本市场给地产股这么低的估值？”

该副总裁说，并非所有公司都着急转绿。“有些公司体量足够大，目前它能做的主要是控制投资节奏少买地、同时多卖楼，扩大现金回流，但短期内降不下来”。

他认为，基本面好的大公司想要快速降档，不难，以碧桂园为例，它只需要在香港做一次股权融资，但因为现在市盈率不高，这时候做（股权融资）有点亏。更重要的是，“对它而言，现在拿到绿档有什么好处呢？”

向锲所在的公司仍踩中一条红线，但降档压力不大。他解释，因为公司预收账款里的金额有数千亿，随着这些资金陆续确认为收入，资产负债率自然就降下来了。

大气候

在上述top20房企副总裁看来，这一轮降档、降杠杆，并非如公式上加减乘除般简单，不仅要考虑公司内部负债水平调整和未来发展空间的平衡，更要注意目前外部环境面临多重调控加码。尤其是金融和预售条件的收紧，加大房企转身的难度。

在市场端，房企申请预售难度在加大。该副总裁说，如果按照政府建议的价格开卖，企业没什么利润了；再加上自身是民企，财务成本高，算进去恐怕要亏。因此希望备案价格可以再高一点，但很难，项目越拖越亏。

另一种情况是，项目本身利润还可以，市场热度向好，可以卖一个不错的价格，但地方面临房价调控的压力，导致预售证审批周期延长，成本也在增加。

房子卖完了，并不意味着可以顺利网签，“办理网签像挤牙膏，每家每星期只能分配十几套名额，100多套房子需要1-2个月才能办理完”。而且，在“两个上限”影响下，银行房贷按揭额度收紧，卖完房不一定能迅速收回钱。

向锲透露，银行按揭已经变成稀缺资源，上半年广州的二手房按揭基本上都停了，四大银行仅在广州发放的房贷已经接近800亿元，额度非常紧张。因此，为了抢占有限的按揭，房企需要付出更多的代价。

向锲坦言，上半年，每个月都需要花很多时间打通和银行的关系，除了承诺给银行开设账户、对公存款、保证金存储等条件，甚至中小房企还要付出额外的“中介费”，“要按揭的话，得先存一笔钱到银行来”。

据他透露，这笔中介费以中间业务收入打给银行，不同银行收取的中介费点数不一。

上半年向锲每次和同行见面，都会聊到最近交多少钱换按揭，目前有同行交过3%，最夸张的5%-6%也有。如果按5%计算，房企想拿到1亿元的按揭贷款，需付出500万元的中介费。

向锲直言自己公司凭借规模优势已受到银行的优待，至少还能拿到按揭，在个别城市，中小房企甚至被直接断了按揭。

上半年，向锲所在的top5房企在广州的项目，如果一次性付款，回款周期约1个月，按揭则至少需4个月；去年最快的时候，5天内就能回款。

据他透露，三道红线后，公司对现金流把控已经前置到销售阶段了，“销售策划时，财务就需要为回款制定一个最核心的指标，既要销售最大化，也要回款最大化，否则销售再多都是没意义的”。

一家闽系房企区域总经理表示，为了保绿档，区域公司现金流异常紧张，工程款支付压力大，拿地节奏放缓，融资难度变大。

在融资环境持续趋紧背景下，降负债是多数大型房企的第一要务。尽管资金紧张，但向锲的公司上半年还是没有欠付工程款，只是延时支付，“全行业都出现延缓支付工程款的情况，如果我们支付太及时，施工单位就会再和你拿钱，那你就会很难受”。他把这种现象称之为“挤出效应”。

“未来可能比2008年还要难。”一位央企营销总说，如果2008年没有其后的4万亿大放水，很多规模企业就撑不下去了。但现在看起来，这一次政府态度很坚决。

绿时代

按照监管预期，到2023年底，所有房企降至绿档。

郝炬认为，监管层目的就是合理控制房企负债增速，让行业不再唯规模论，“从某种意义上来讲，不让加杠杆，就是去金融化，让房地产行业的本质回归制造业，而房子的投资品属性减弱，回归消费品”。

向锲认为，三道红线对房企最大影响是金融约束，如果剔除金融属性，房地产是一个比制造业还艰难的行业。“制造业最多一年就生产出来了，但房子建起来至少得三年。如果再把预售制度取消，很多企业的经营风险是很大的”。

向锲解释，此前因为有金融杠杆的存在，叠加预售制度，卖房子不像制造业一手交钱一手交货，但现在预售、网签、按揭等节点都在延后，回款时间明显往后推了。

“未来房企需比拼自身的项目运作周转效率、产品和服务品质，还需比拼信用评级。”郝炬补充，现在的调控框架之下，房企需要通过财务稳健来获得金融机构的认可。

万科董事长郁亮在今年早些时候说，行业已经进入管理红利时代，房屋将回归居住属性,房地产开发业务将转向开发与经营并重。

不过郝炬认为，“房地产行业已经没有什么管理红利了。”所谓的管理红利，意味着房企周转要快，拿地眼光准，产品和服务做得好，通过精细化管理降低管理、建造成本，目前多数规模房企已经做到极致了；其次是房企需具备定价权，才能最终获得超额利润。但由于政府严格限价，房企只能通过管理降低成本。

郝炬认为，土地成本开发商说了不算，建安成本随行就市，除了头部房企略有差异，大部分房企相差不大；其次，三项常规费用中，可以通过精细化管理降低管理费用，但空间不大；营销费用呈增加趋势；财务成本将成为房企下一步竞争的关键，因此房企需调整财务结构，把信用评级提上来，资金成本降下来，从而获得金融红利。

一位监管层人士和房企高管定期会谈时，多次传达了让房企放弃三高模式、专注产品力的观点。“中国大规模的房地产开发时代已经结束，开发商要做精品，不能像以前粗制滥造。

这位监管层人士并不否认此前三高模式存在的合理性，“那时候希望企业扩大开发，对质量没有太严格的把控，但现在不同了，只有少数地区有房源紧张情况。”

8月31日，住建部部长王蒙徽在“努力实现全体人民住有所居”发布会上称，2019年，中国城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米。

在这种情况下，房企面临着战略选择。在2021年中业绩会上，万科、龙湖、碧桂园等房企均重申发展非地产业务作为第二曲线，物业、长租、养老、机器人、物流等成为房企多元化转型的诸多出口。

前述50强房企总裁瞄准了代建生意，经过数年 探索 ，其所在公司的代建业务毛利率能达到50%以上。

向锲也表示，“代建这门生意利润不怎么高，但好在稳定，保障房、公租房等领域有大量的市场需求”。他甚至提出了一种大胆的设想：“未来，所有开发商有可能逐渐成为代建单位”。

（应受访者要求，向锲为化名）