物权法若干问题解释二,物权法解释2

最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)

第一条　因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。第二条　当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。第三条　异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。第四条　未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。第五条　买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。第六条　转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。第七条　人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。第八条　依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。第九条　共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。第十条　物权法第一百零一条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。第十一条　优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：

（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；

（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；

（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；

（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。第十二条　按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。

其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：

（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；

（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。第十三条　按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。第十四条　两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。第十五条　受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。

真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。第十六条　具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：

（一）登记簿上存在有效的异议登记；

（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；

（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；

（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；

（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。

如何理解中华人民共和国物权法若干问题的解释中第二条的释义

第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

即当事人有证据证明不动产登记簿（政府机关手上的登记簿）记载有误的，且该当事人为不动产的真实权利人，请求改正登记簿的，人民法院应予支持。例如张三举证证明登记簿上的李四不是该不动产权利人，张三才是并享有相应的物权，那么法院支持张三的主张。

《物权法》的若干基本问题有哪些

　一、如何正确解读《物权法》

我认为，对《物权法》的理解要避免3个误区：

（一）“物权”一词是完全崭新的，过去的法律里从来没有“物权”一词，但《物权法》的内容并不是崭新的，《物权法》中的许多内容都是过去已有法律中包含的。可以说，《物权法》有3个方面的内容。第一部分是原法律内容中已有的，特别是土地方面的规定和担保方面的规定。由于我们是在制定《民法典》，而《物权法》是《民法典》的重要组成部分，必然要对其体系化、完整化。这就要把单行法的内容汇总到基本法里。第二部分，《物权法》作为动产与不动产的基本法律，主要包括所有权部分和用益物权部分，如土地承包、地役权、宅基地、担保物权等。这些制度在过去不够完善的地方，《物权法》使其更加完善。第三部分，《物权法》还包括一些原来没有的法律内容，如善意占有制度、占有保护制度、区分所有权等，这些制度填补了过去的空缺，使体系完整、内容科学。

（二）《物权法》是一部重要的财产方面的法律，但并不是惟一的财产方面的法律，更不能说是中国第一部关于财产方面的法律。民法主要是解决财产方面的法律，建立国家的根本财产制度，鼓励人们去创造财富。国家的财产要保护，私人的财产的也要保护，由此，才能使得国家、人民都富强。但是市场里的财产权是由私人财产权组成的。从兵团来看，也是如此。现代意义上的财产权就是债权、知识产权、无形产权和投资者的产权。在这4个财产权中，合同法规定债权，知识产权规定无形产权，股权投资者的利益用公司法规定，物权的规定比较零散。《物权法》是解决物权方面的问题。目前，中国的知识产权并不发达；股权、债权也并不涉及所有的人，但是每个人都拥有物权。因此，不要把物权理解为所有的财产权，而仅仅是财产权中最根本、最古老的一种权利。

（三）《物权法》是一部私权的法，是民事权利中根本的权利，但是比起合同法又有很大区别。合同只关乎签订合同的各方，不需要登记，但是《物权法》中民事权利的许多方面却和公权利发生联系，发生冲突。而《物权法》是《民法典》中民事权利的一部分，是私法里民事权利的一部分，但又有相当一部分涉及公权利，如不动产登记制度、征收征用制度。《物权法》中规定因公共利益可以征收个人的土地。这就是国家权利。《物权法》中规定了有一些物权是要经过行政许可的，如采矿权、探矿权等。《物权法》中相当一部分内容讲了国有资产。国有资产如何管理，需要进一步规定。国家、集体、私人的财产由《物权法》规定如何保障，但是不涉及公共权利的管理，公共权利管理的任务还很艰巨，这不是私权法能够解决的。

二、不动产登记制度

《物权法》是涉及动产和不动产的法律，任何国家的动产和不动产里最主要的是不动产，任何国家的不动产中最重要的是土地。在西方国家，土地是私有的，我们的土地没有私有，但是也有使用权的问题。不动产的取得非常重要，这与兵团也息息相关。我们国家确定了不动产登记生效的基本原则。基本原则中第六条规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，应当根据法律规定办理，第九条第二项专门讲了不动产登记的问题。在我国，实际财产的取得制度和登记制度关系又是多样化的。所以我们在学习《物权法》的时候，要懂得财产权、物权取得的方式。第一种方式是登记生效，这条原则至关重要。这条原则的规定表明，没有登记就没有财产权。我们国家实行登记生效财产权的，首先是建筑用地使用权，任何土地是无偿划拨也好，还是有偿取得也好，土地使用权必须登记。其次是房屋所有权，房屋的所有权必须登记才会生效。还有就是不动产抵押必须登记，拿房屋使用权来抵押也必须登记。还有一些特别重要的特殊动产被看作不动产，如船舶、航空器、机动车，也必须登记。另外还有用动产抵押。动产的抵押要到工商局去登记。第二种是合同生效方式，《农村土地承包经营权》一百二十七条规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同成效时设立。第三种是分配取得的方式，如宅基地使用权。

三、征收、征用及其补偿制度

在征收、征用问题上最重要的是补偿问题，在补偿问题上，使用的是合理补偿。《土地管理法》表述的是“适当补偿”，《城市管理法》表述的是“相应补偿”，而《物权法》表述的是“合理补偿”。“合理补偿”在这里作为更高的标准出现了。第四十二条第二款规定，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。这是极其人性化的规定。农村的土地是农民最终社会保障的基础，如果征收的是土地承包经营权的土地，所有征收的费用都直接返还给土地承包经营权人。对征收个人房屋拆迁的，第一要给予拆迁补偿费用，第二应当保障被征收人的居住条件。

四、用益物权及其流通性

用益物权及其流通性，是《物权法》另一个重要的方向。我国土地的所有权是不能流通的。国家所有的土地既不能买卖也不能抵押。改革开放以来，土地市场化，土地的流通解决的是土地使用权的流通。所以我们要将所有权和使用权分离。土地使用权是自己的，所有权是国家的。一共规定了4种土地使用权：承包经营权、建筑用地使用权（包括有偿获得和无偿划拨的）宅基地、地役权。

对于土地承包经营权，《物权法》第一百二十八条规定，土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包的土地用于非农建设。关于荒地，第一百三十三条规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。建筑用地的流通范围，第一百四十三条规定，建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。因此，我国土地使用权分为禁止流通、限制流通、自由流通3种。限制流通，即不允许转让，又不允许流通，也不允许抵押。禁止流通的主要是指国家无偿划拨的土地。自由流通即可以转让、可以抵押、可以出资。

《物权法》涉及的土地使用的问题主要是解决市场的关系，凡是对市场流通没有太大关系的，都不涉及。兵团的土地承包经营比较复杂。法律规定，农村的土地承包经营方式是统分结合的家庭联产承包责任的双重经营模式。兵团也是双重经营模式，但是从双重体制看又不一样。按照《物权法》第一百三十四条规定，国家所有的农用地实行承包经营的，参照本法的有关规定。

土地承包经营权实际上是含有3大问题的经营权：一是主要依合同生效而取得，二是指权利内容如何，三是4种经营权利的范围。

《合同法》中规定，如果是按照国家指令性的规定签订的合同也使用《合同法》。但是在订立合同上有特别意义的，这样的合同就含有指令性。什么情况下会出现指令性合同呢？有行政上下关系的叫做指令性合同，完全平等的主体之间不存在指令性。指令性合同的内容很多是国家明确规定的，但是合同的效力、合同的履行以及不履行合同时的违约责任应依照《合同法》规定。在农产品的采购方面，为了防止农民无计划地自行生产、盲目销售而事先签订农产品采购合同，也是比较典型的指令性合同。农村土地承包合同也具有行政合同的性质，这类合同是必须签订的，在签订合同时主体地位是不平等的，但是在合同违约的情况下，要平等地担负违约责任。

其次是产权的问题。《民法典》、《民法通则》、《合同法》、《物权法》、《知识产权法》从未使用“产权”一词。“产权”是经济学概念，也是一个模糊的概念，产权是财产权还是经营权是其模糊的地方。兵团土地承包经营权人按照《物权法》里的规定，享有土地经营权该享有的权利：享有权利的内容，对所承包经营的土地可享有占有、使用、收益的权益；市场流通范围内国家土地承包经营权小于集体土地承包经营权；从身份地位看，兵团成分比较复杂，包括农民、职工、军人。兵团的基础很好，但是《物权法》颁布之后需要更多地考虑“分”的权利。“分”就是市场，因此对土地问题，兵团应该做到“保持现状、保持稳定、因地制宜”。（中国政法大学·江平）

民法典物权编司法解释

物权法的司法解释有哪些

物权法司法解释有两个：1、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》2、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

(一)具有构造上的独立性，能够明确区分；

(二)具有利用上的独立性，可以排他使用；

(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：

(一)专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：

(一)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

(二)总人数，按照前项的统计总和计算。

第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：

(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

(二)管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；

(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；

(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；

(五)其他应当向业主公开的情况和资料。

第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：

(一)损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；

(二)违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；

(三)违反规定进行房屋装饰装修；

(四)违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

第十六条 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。

专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

第十七条 本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。

第十八条 人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。

第十九条 本解释自2009年10月1日起施行。

因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。

本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。二○○九年五月十五日

为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：

(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；

(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。

物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。

物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。

第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

第十一条 本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。

第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。

第十三条 本解释自2009年10月1日起施行。

本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释